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政府小利多 救不了房市




■庄孟翰

2015年最后一天,财政部提高青年购屋优惠贷款额度至800万元,从中央银行、金管会到财政部……各部会在第4季陆续对房市释出善意。不过,这些小利多都不敌三大重税几乎同步上路的利空,扭转不了2016年房市价跌量缩的颓势。


尤其,2016年还有一个大变量,新政府可能广建社会住宅,为已是超额供给的市场再添筹码。我实在不敢建议消费者进场,有需求的民众请货比「十家」,还不是货比三家而已。

政府对房市的态度的确有些转变,由「打」房转向「抚慰」。从中央银行放宽选择性信用管制措施、降息,到金管会降低寿险业投资不动产的最低收益率、研拟放宽银行对不动产的授信上限,到财政部提高青年优惠贷款额度,安抚措施不少。

但是来不及了,因为重税的因素还在,重税部分亦不太可能回调。今年又大幅调高地价税,全国平均涨三成,去年是房屋税大涨,今年是地价税大涨,持有税不断加重,今年还有房地合一税制上路。我赞成增加不动产税,但一次涨三成、一次涨27倍,都太躁进。

简单举个例子说明税多重,这是台北市税处举的例子,一栋位于台北市延吉街22层SRC的大楼,很靠近光复南路,路段率是300%,这一户是122坪,房屋评定现值9,100万元,房地合计的市价估计约2亿元。

房屋税率如果按自用住宅最低的1.2%计,一年要缴110万元;如果是三户以上按3.6%计,要缴330万元。加上今年调高的地价税,屋主可能一年持有税最高缴约400万元。一户价值2亿元的房子,一年要缴400万元的税,持有税率约2%,超过欧美国家。房屋评定现值亦是契税的课税基础,契税税率是6%,这户成交时,要缴逾500万元,交易的第一年,买家就要负担900万元的税。

所以,2014年7月是整个房市的转折点,因为这个月开始,拿到使用执照者要适用新的房屋现值。重税让买家迟疑了,现在还有一些案子交不了屋,因为屋主提告,告建商未诚实告知要付这么高的房屋税,重税虽然不是建商的错,但是建商要承受这样的果。


有人说豪宅市场自成体系,与一般市场不同。这论点不成立,这一波房地产市场是豪宅带上来的,豪宅涨、旁边的中古屋也跟着涨,现在豪宅跌,一般市场也会跌。

有三个关键数字可以判断投资房市的诱因-房价/房租比64倍、1.57%租金投资报酬率、45%的外人投资不动产获利税负。64倍是全球主要城市中最高的,东京只有20倍,买房出租要64年才能回本,难怪近期投资客热中海外不动产。房地合一税制对非居住者最高课45%,投资不一定会赚,赚了,政府要拿走一大部分,外人还来投资吗?

政府的抚慰措施救不了房价,但是可以延长建商的支撑力,这是降息的好处。民国79年也是房市不景气,当年的土建融利率约10%,现在是2%到2.5%,过去撑一年的成本现在可以撑四年,可以预期,这一波不致出现大规模的建商倒闭潮。

接下来,就看新政府要兴「办」社会住宅?还是要兴「建」社会住宅,从人口将进入负成长来看,盖了太多的房子是浪费资源,增加供给也会加重房市下滑的压力。


(本文由淡江大学产经系副教授庄孟翰口述,记者徐碧华记录整理)

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